上半年房地產市場總結及下半年展望-半年工作總結 半年工作總結

談論這個話題，首先應該把樓市的走勢放在我們國家的宏觀經濟發展和全球經濟發展大環境下來看。國內方面，從XX年國家開始實行緊縮的貨幣政策以來，目前國家仍在不斷上調存款準備金率，從金融方面來對房地產市場進行調控，10年雪災、地震、股市的持續走低和連續的通貨膨脹以及企業盈利水平降低對樓市也產生了一系列負面影響。雪災、地震屬於不可抗拒的自然界突發因素，對市場的影響是有限的，真正對樓市和股市產生巨大影響的是國家的宏觀調控政策，尤其是貨幣政策。國際方面，美國次貸危機擴大並蔓延、10年全球經濟衰退和股市暴跌、6月份越南爆發金融危機導致樓市崩盤。今年以來，全球經濟下滑已經波及國內經濟，使得今後國內經濟增長預期存在一定程度的不明確；此外，目前緊縮的貨幣政策，也使得全國包括深圳房地產開發經營與交易的資金來源出現一定困難。經過這一輪的市場波動，目前房地產市場出現濃厚的觀望氣氛。
按國家統計局公佈的全國 70 個大中城市商品住房銷售價格調查統計，2012年 1月、2月、3月、4月、5月同比漲幅爲12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，環比分別下降 1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。價格環比數據說明全國樓市正處於一個緩慢下降通道。
上半年深圳房地產市場觀望氣氛同樣十分濃厚，房價持續下降，市場持續處於調整狀態，並呈現以下特點：
一、深圳新建商品房銷售規模繼續下降，市場交易持續低迷。深圳市國土資源和房產管理局9日發佈的《2012年上半年深圳房地產市場發展形勢分析報告》顯示，今年上半年，深圳市完成商品住宅投資142．84億元，比去年同期增加4．34％；商品住宅竣工面積爲1950．89萬平方米，同比增加5．15％；商品住宅新開工面積303．89萬平方米，同比減少7．76％；商品住宅空置面積65．37萬平方米，同比增加84．5％；商品住宅銷售面積爲154．25萬平方米，同比減少54．02％。商品住宅銷售面積大幅下降而竣工面積卻仍在增加，下半年市場供給壓力仍然很大。
二、新建商品住宅價格持續回落。深圳市6月份商品住宅銷售均價爲11159元／平方米，比去年最高點下降36%。
三、二手住房交易持續冷淡。今年上半年，二手住宅交易面積 161.89 萬平方米，同比下降68.48%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由4去年的1.86：1降至1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面積分別爲 25.22 萬平方米、12.62萬平方米、22.98 萬平方米、30.64萬平方米、34.74萬平方米、35.69萬平方米。
全市深圳的房價與成交量可以說是領跌全國，這與去年深圳房價領漲全國前呼後應。這樣的大起大落，說明深圳的房地產市場仍然是不成熟的，雖然它相對國內其他城市更有經驗。經過這次洗禮，深圳的房地產市場將會變得更加理性和健康，所以這次調整對於深圳乃至全國來說應該是件好事。
房地產經紀公司的情況是，在去年和前年市場快速上漲時期，大家都在不遺餘地的擴張規模，甚至自己也加入到炒房的行列中，整個行業都非常浮躁，大家忽視了公司自身建設這個問題。但是現在開始市場迴歸了，中介公司也開始紮紮實實做事了，正好趁市場調整之機會加強公司自身建設，包括管理水平、人才培養與儲備、服務創新等。中介公司只有加強公司自身建設整個行業才能健康穩定持續發展，才能把握好市場復甦後的下一波行情。對於整體市場來說，健康發展大家都是想看到的，對誰都有好處，所以說這次調整在某種程度上儘管時間長了一些，有些企業受到了一些傷害，但是我想從長遠來說也未必是壞事。
2012年下半年應該繼續持續上半年的調整趨勢，它不會有特別令人滿意的事件出來，但是對整個行業一定是有好處的，通過整個2012年的歸位、調整、振盪，應該在2012年或者不久的將來會有更好的前景。綜合目前國際國內宏觀經濟因素和市場因素，我覺得近期房價下降的可能性比較大。XX年年房地產的價格和實際的產品的價值我覺得是有一定程度背離的，包括個別的樓盤在一兩個月之內大幅漲價，這是不合市場規律的，也是非理性的，完全超出市場的承受力——真正的自主需求完全被邊緣化了，市場上充斥着投資（用投機可能跟貼切）狂熱，一些房子被炒得遠遠高於它自身的價值，這就是投資學中典型的“博傻理論”，它揭示的就是投機行爲背後的動機，投機行爲的關鍵是判斷“有沒有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，只要後來還會有一個更大的笨蛋以更高的價格接手，那麼自己就一定是贏家，只是應多贏少的問題。今年可能這些樓盤要回調回來，很多樓盤最新推出的樓盤預期應該是回到去年的這個時候，回到一年前的時候，市場的價格已經在回落了，但是價格的回落並不能說明市場就要到下去了，價格圍繞整個價值在波動，這也是正常的市場規律。
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對於中介公司來說，成交量纔是最重要的，因爲我們是靠佣金活命，只有足夠的成交量才能支撐整個中介行業。目前深圳二手樓交易持續冷淡，恢復市場的關鍵是恢復消費者信心。消費者信心低迷，是深圳樓市面臨的最大問題。一方面，在全球石油價格、糧食價格持續上漲，美國次貸，通貨膨脹等壓力下，消費者推遲了購房決策；另一方面，如今的深圳樓市呈現出和股市類似的下跌局面：每當大家以爲底部終於到來時，市場又開始新一輪下跌。下跌的市場和上漲的市場一樣，消費者或者投資者的行爲都是非理性的，現在每個人對市場都有一種繼續下跌的心理預期，這種預期就會強化他們持幣觀望的行爲，而這種集體的觀望行爲則會導致市場下跌，而下跌的市場又反過來強化了他們的心理預期。如此循環往復，結果越來越多的購房者開始持幣觀望，即使到了心理價位也不敢入市，這恰好驗證了“羊羣效應”理論和斯金納的“強化理論”。在此種情況下，恢復購房者信心恐怕是當務之急。
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