商業地產工作計劃範本

一、確定招商的組織框架和崗位職責

制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那麼一切都前功盡棄，一個富有熱情、精幹、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：

1、 招商經理1人，招商團隊總負責人。

2、 招商主管若干，分別負責項目招商區塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經驗，長於說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

3、 招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。

5、 其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。

二、建設招商團隊

打造一支業務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質好的招商團隊，是商業地產招商工作順利進行的重要保證。商業地產招商工作是一項專業性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質和專業素質，以適應各種壓力挑戰。 （一） 招商人員必須具備的基本素質

1、 良好的心理素質。優秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現爲要具備：

（1）堅定的事業心，包括很強的敬業精神，創業精神，勇於進取，勇於創新。

（2）強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇於權限內的決策，敢於承擔責任。

（3）堅韌頑強的意志力、穩健持重，意志品質堅強的招商人員才能克服困難，並不爲小恩小惠誘惑。

（4）良好的自控能力， 招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處於對立狀態，出現僵持甚至不歡而散的現象亦爲常見。

2、 具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力

（1） 商業地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發經營、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。

（2） 商業地產招商對象的行爲是一個投資行爲，而這行爲需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。

（3） 招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規範，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。

3、 具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力

（1） 敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。

（2） 應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發展。

（一）招商人員的特殊素質

1、 熱愛商業地產的招商工作，對招商具有特有的興趣。

2、 具有局勢控制能力，主要表現在對招商準備工作，瞭解自身項目的優缺點，瞭解對方的招展實情，並在時間上、心理優勢佔據主動權。

3、 較佳的團隊精神，招商是整體運作的，雖然整體項目按商品或服務項目的大類或中類分至每位招商人員，但各個功能區的招商成功與否影響到整體項目招商是否成功。

4、 外語知識。

（三）招商人員的培訓

招商人才並非天生就有的，他們是通過選拔、培訓並在實踐中鍛煉出來的。績效考覈和激勵機制在招商實踐中對人才的培養起到重大的作用。培訓就是通過理論和案例的學習，並參與實踐，使其達到知識廣博、經驗更豐富，能夠勝任招商工作。

招商的培訓主要有以下幾個方面：

1、 項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。

2、 溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業感。

3、 招商專業知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。

4、 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。

三、招商實施

招商團隊成立後即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發佈計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等。

（一） 業態組合以及租金預測

招商實施的第一步應該是確定計劃中的業態組合，並對周邊地產租賃行情進行詳細的調查，包括價格、租賃方式、業主投資收益等方面。項目定位是商業街，那它首先就是一個購物中心，業內一般認爲購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂爲52：18：30，並稱之爲黃金比例。當然這個比例並不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50％的比例。如果餐飲佔多數，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之爲購物中心。過分強調娛樂功能，對發展旅遊有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95％的遊客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業態，可以吸引顧客重複消費。

項目租金水平則依據調查結果來確定，調查的結果應分爲分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優劣，現行商業地產項目主要採取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經營風險（一旦承租者經營不善將對整個項目造