春遊策劃書-策劃書 策劃書

動議：程四月上旬提出/策劃：豐雨受程委託制定此計劃（待電話徵求意見後通過）/主題：遊山玩水/時間：5月1日/準備：5月1日前，參加者各自準備好零食、飲料和其他隨身物品；建議衣服不要穿多、飲料備足，最好是具補充能量的紙盒裝酸奶或純奶、如果不想曬黑必備遮陽帽而如果想曬黑則不要戴遮陽帽、每人最好備毛巾或手紙、女士勿穿高跟鞋、男士允許備適量燒酒。
內容：登楊橋鄉海拔約500米的小龍山（有通頂石階！）、參拜小龍山龍泉寺、在龍泉寺吃午餐齋飯、遊覽龍泉寺西邊數公里處“天上人間”景區、如果個別人精力充沛可自行加遊其他景區、返回龍泉寺稍息後下山返城、返城後由程安排晚餐……
分工：豐負責拍照片（開銷約40元）；程負責晚餐（開銷約50-300元）；吳負責龍泉寺午餐齋飯（開銷約40元）；餘負責往返路費（開銷約58元，程最好承擔約30元交通費用）；方和李安排大家在迎江寺吃早點（開銷35-80元）；劉女士準備適量水果，但由吳和程幫着拿，據說他們非常喜歡幹這事。
過程：（以下涉及的時間不必刻板照搬，但也不能太隨意）清晨8時在迎江寺素菜館集合，由方和李準備早點； 8：45乘出租車至菱湖南路下，改乘3路公交車於9：40抵楊橋鎮大灣；豐聯繫楊橋楊某（13074065179）駕三輪車來大灣接送至銅山（車費10元）；豐聯繫龍泉寺主持覺清（電話：5830595）安排午餐齋飯(按每人5元支付)； 10：00登小龍山；10：20第一次休息15分鐘；10：50第二次休息15分鐘； 11：30抵龍泉寺觀摩露天石佛及寺中衆佛像、燒香、休息、午飯（齋面）； 12：30自龍泉寺出發西行，遇到第一個叉路口選左邊，遇到第二個叉路口選右邊，進第一個山谷左拐，進第二個山谷右拐，過石板橋向上攀登。這時候所有人心裏可能都在埋怨程和豐想出的餿主意，吳在默默喘粗氣，豐累得不想說話，餘則回憶起躺在牀上休息的美妙感受…… 13：20抵名爲“讀書處”的石窟稍事休息，接着拐向右行進，見岩石下有小洞（注意黑色小箭頭標記），鑽進洞內片刻自北出，眼前豁然開朗，遙見擎天石柱上刻着“天上人間”四個剛勁大字！石柱下有寬敞的石洞羣和巨巖羣，巨巖上有石桌石椅可供釃酒臨風欣賞山河美景。 13：30至14：30自由活動：吃零食飲酒、鑽山洞、採折鮮嫩竹筍、拍照留念…… 15：00離開“天上人間”約於15：45返回龍泉寺休息； 16：00離開龍泉寺下山，16：30抵山腳銅山村；乘3路公交車離開銅山村返城；
尾音：20年後，有人拄着柺杖在夕陽下回憶：多美的小龍山啊，山下石塘湖波光粼粼，岸邊女兒山嫵媚多姿，湖中諸島宛若仙境！那時我們精力多充沛啊，記得是程什麼安出的好主意……
附註：此《計劃書》由程保管並負責前期聯絡，務必使參加者瞭解自己的責任。
前言
通過對潤業苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業的營銷和策劃操作，它不但可體現出開發商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。
我司經過長時間的市場調研，根據市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成爲貴司的合作伙伴，屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。
衆成偉業房地產營銷管理有限公司
目錄
一、市場背景
二、項目分析
三、項目定位
四、客源定位
五、產品建議
六、推案策略
七、廣告策略
八、銷售執行
九、公司簡介
十、合作模式
一、市場背景
濟南房產市場日趨規範，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認爲可分爲兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：
(一）九九年之前，被動銷售的暴利階段：
客源特徵：以高收入者爲主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇範圍小，客戶購買存在一定盲目性。
開發商特徵：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。
項目特徵：產品形式單一（多層爲主），缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特徵（集中在千佛山周邊）。
銷售特徵：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。
（二)XX年以後，振盪中走向規範的過渡階段
客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性，此時散戶消費逐漸成爲市場主力。
開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業着眼於濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶佔濟南市場。同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。
項目特色：產品多元化，在仍以多層爲主的同時，小高層逐步爲市場認可，高層也佔領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提升。
銷售特色：價格趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步爲市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下，客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：
1、客戶需求的變化
?能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。
?對於能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加註重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。
?能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。