紅山稅務分局集體土地開發建設調查 調查報告

紅山稅務分局集體土地開發建設調查
根據市局工作佈置,爲進一步調查瞭解紅山地區集體土地開發建設情況和納稅情況,我局於2012年11月對全區範圍內自1997年立項的集體土地開發項目進行了全面調查.現將調查主要情況彙報如下:
一、調查總體情況:
經調查,全區自1997年立項的集體土地開發項目21個,截止調查結束工程已完工13個,計劃投資額200072萬元,已實際完成投資額220692萬元,實際佔地面積和實際建築面積分別爲1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止調查結束已銷售面積577519.87平方米,實現銷售收入65643.65萬元,其中6個項目已申報納稅1752.29萬元。
二、具體調查內容:
1、開發形式:主要開發形式以村鎮或村鎮成立的開發企業開發建設爲主,其中村鎮委託外來開發企業開發的項目有6個.
2、開發項目的審批情況：集體土地開發均通過區計劃與經濟委員會批准，項目主要是“農民中心村復建房”、“××項目配套生活區”、“××項目配套設施”以及“農村老師集資建房”名義立項。
3、開發項目的土地來源，經調查，調查的21個項目大部分是集體土地，其中八卦洲有69畝地塊爲二橋拆遷安置的國有土地，其他均爲集體土地開發建設，未按規定徵爲國有。根據南京市集體土地房地產開發遺留問題處置工作小組2012年4號文件規定，紅山區部分通過審查2個項目，整體通過審查10個項目，可以補辦規劃手續。
4、房屋銷售對象：經調查，目前調查21個項目，立項以安置本地農民爲主，目前從實際情況來看，銷售對象均有非當地農民，非當地農民銷售大約佔60%，有的項目銷售對象都是非當地農民。
5、開發單位資質：經調查，具體開發單位具備開發資質的有5個項目，其餘均是以村鎮或村鎮企業名義開發建設，不具備房地產開發資質。
6、領取銷售許可證情況：目前21個項目均未領取銷售許可證。
7、能否辦理土地使用權證和房屋產權證。目前根據南京市集體土地房地產開發遺留問題處置工作小組2012年4號文件規定，紅山區部分通過審查2個項目，整體通過審查10個項目，可以補辦規劃手續，補辦手續後可以爲購房者辦理相應的土地使用權證和房屋產權證，其他項目無法辦理“兩證”。
8、銷售收入和申報納稅情況。目前21個項目已實現銷售收入65643.65萬元，已申報銷售收入35045.8萬元，繳納銷售不動產營業稅1752.29萬元。
三、集體土地開發特點及存在問題
1、項目手續不規範，屬非法佔地、非法開發。
所有21個項目，均以““農民中心村復建房”、“××項目配套生活區”、“××項目配套設施”以及“農村老師集資建房”等名義，在區計經委立項。而實際使用用途中，真正的農民復建房僅佔40%左右，其餘均對外銷售。由於未取得合法用地手續，近幾年來受到市國土部門的多次整改通知和處罰。
2、所謂“商品房”無合法證件。由於未取得合法手續，開發項目無《商品房銷售（預售）許可證》，因此無法辦理“國有土地使用權證”和“房屋產權證”。
3、佔用土地和實際建築面積均超過實際批准面積。
21個項目經區計經委批准的用地面積爲119.83萬平方米，實際用地面積120.58平方米；批准建築面積141.13萬平方米，實際建築面積152.40萬平方米。
4、建設規模巨大。
最大的“興都花園”佔地65萬平方米、建築面積80萬平方米，建設期從1997年一直到2012年跨越8個年頭，其次是“金山花苑”和“沁苑山莊”分別佔地15萬平方米、建築面積23萬平方米。
5、資金來源多渠道。
由於村委會只是農村自治組織，沒有大量的資金投入開發。因此大多采用吸收社會遊資進行開發。主要形式有三種：一是由村委會組織項目“指揮部”，開發收益由行政村享有，通過由項目建築單位墊資建設的方式，待房屋售出後再支付建築施工有關款項並給予一定的利息補償，如萬壽村的“沁苑山莊”和“金山花苑”；二是將土地賣給有資金實力的企業或個人，如“萬豐苑”收取土地款675萬元，“萬壽商貿中心”收取土地款240萬元；三是有行政村部分幹部投資成立一個經營實體，由該實體承包開發，如“興都花園”由興衛村的幹部和其他投資人共7人，投資成立“南京海派商貿有限責任公司”，上繳興衛村3.11億元取得65萬平方米的開發權。
6、稅收收入流失嚴重。
以上21個項目，僅有6個項目按預收房款申報繳納營業稅，其他項目均未繳納任何稅收。以目前已收房款65643.65萬元計算，少繳營業稅1529.89萬元。根據南京市集體土地房地產開發遺留問題處置工作小組2012年4號文件規定，紅山區部分或整體通過審查12個項目，如通過補辦手續，應繳納營業稅爲56180×5%=2809萬元。
四、有關稅收徵管的建議
根據以上調查情況，我們認爲：
1、從這些集體土地建房後對外銷售的行爲來看，不管其行爲是否符合《房地產管理法》、《土地管理法》等法律規範，其行爲完全符合《營業稅暫行條例》規定的 “銷售不動產”的“銷售建築物及其土地附着物”的徵稅範圍。應當徵收營業稅。
2、從納稅主體看，銷售不動產的主體是企業（如“南京海派商貿有限責任公司”等）或經濟組織（如“萬壽村委會”）。這些經濟實體發生應稅行爲，獲得應稅收入，當然成爲納稅人。
3、從課稅對象看，該建築物的不合法性沒有影響其對外出售而獲取經濟利益，因此，對納稅主體銷售不合法的建築物而獲取的經濟收入徵稅，也沒有改變其是否符合其他法律規範的性質。
因此，我們建議對該行爲應該徵稅，不僅應徵收“銷售不動產”營業稅，而且應加強企業所得稅的徵管（企業應在機構所在地繳納）。
以上情況，特此彙報。




紅山稅務分局
2012年11月15日